Tapu ve İpotek İşlemleri Nasıl İşler?

Konut kredisiyle ev alımında iki hukuki işlem iç içe geçer: mülkiyetin alıcıya geçtiği tapu devri ve bankanın teminatı olan ipotek tesisi. Her iki işlem de tapu müdürlüğünde, çoğu zaman aynı randevuda tamamlanır. Bu yazıda tapu ve ipotek sürecinin nasıl işlediğini, hangi belgelerin gerektiğini ve dikkat edilmesi gereken hukuki noktaları anlatıyoruz.

Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Tapu devri, satıcı ve alıcının (kredili alımda banka yetkilisiyle birlikte) tapu müdürlüğünde hazır bulunmasıyla gerçekleşir. Randevu e-Devlet veya Web Tapu üzerinden alınır. Müdürlük; kimlik kontrolü, tapu harcının ödendiğinin teyidi ve tarafların irade beyanı sonrasında satış akdini düzenler ve yeni tapu senedini alıcı adına tescil eder.

Kredili alımda satış bedelinin krediyle ödenen kısmı banka tarafından satıcının hesabına gönderilir. Peşinat kısmının ise satıcıya ödendiğinin belgelenmesi (banka dekontu, bloke çek veya noter senedi) her iki tarafın da güvenliği için önemlidir.

İpotek Tesisi ve Fekki

İpotek, konutun kredi borcuna karşılık banka lehine teminat gösterilmesidir. Tapu devriyle aynı gün, tapu siciline ipotek şerhi işlenir. İpotek kaydı varken konutun satışı veya üzerinde başka işlem yapılması bankanın iznine bağlıdır. Borcun tamamen ödenmesinden sonra bankadan alınan ipotek fek yazısıyla tapuya başvurularak ipotek kaldırılır; bu adım unutulursa ipotek sicilde görünmeye devam eder.

Satın Almadan Önce Tapuda Neler Kontrol Edilmeli?

Tapu Çeşitleri ve Krediye Etkisi

Tapu cinsi kredi onayını doğrudan etkiler. Kat mülkiyetli tapu en sorunsuz olandır; kat irtifaklı tapular kredi açısından çoğu bankada kabul görür ancak iskân süreci takip edilmelidir. Arsa tapulu veya hisseli tapulu taşınmazlarda ise kredi kullanmak ya imkânsızdır ya da çok sınırlıdır. Satın alacağınız konutun tapu cinsini mutlaka bankanıza önceden bildirin.

Devralma (Devir) ve Miras Durumları

İpotekli konutun satışında yaygın yöntem, yeni alıcının krediyi kullanıp eski borcu kapatmasıdır. Miras kalan ipotekli konutta ise borç mirasçılara geçer; kredi hayat sigortası varsa kalan borç sigortadan karşılanabilir. Bu tür özel durumlarda banka ve tapu müdürlüğüyle birlikte hareket etmek, hukuki danışmanlık almak faydalıdır.

Özetle tapu ve ipotek, kredili ev alımının hukuki omurgasıdır. Takyidat kontrolünü yapmadan kapora vermeyin, devir günü tüm ödemelerin belgeli olmasına dikkat edin ve borç bitince ipotek fekkini unutmayın.