Konut Kredisi Masrafları: Ekspertiz, DASK, Sigorta
Konut kredisi kullanırken taksitlerin dışında bir dizi masraf ve sigorta gideri ortaya çıkar. Bu kalemler küçük görünse de toplamı on binlerce liraya ulaşabilir ve kredi maliyetinin önemli bir parçasını oluşturur. Bu yazıda 2026 itibarıyla konut kredisi sürecinde karşılaşacağınız tüm masraf ve sigorta kalemlerini tek tek açıklıyoruz.
Başvuru ve Kullandırım Masrafları
Kredi sürecinde bankaya ödenen başlıca kalemler şunlardır:
- Kredi tahsis (dosya) ücreti: kredi tutarının belirli bir oranı; yasal üst sınıra tabidir.
- Ekspertiz ücreti: bağımsız değerleme raporu için; konutun büyüklüğüne ve konumuna göre değişir.
- İpotek tesis ücreti: tapuda banka lehine ipotek kurulmasının masrafı.
- Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV): faiz ve bazı ücretler üzerinden alınan vergi.
Zorunlu ve İsteğe Bağlı Sigortalar
Sigortalar iki gruba ayrılır: yasal olarak zorunlu olanlar ve bankanın kredi koşulu olarak istediği ürünler.
| Sigorta | Zorunluluk | Kapsamı |
|---|---|---|
| DASK | Yasal zorunluluk | Deprem ve sonrası hasarlar |
| Konut sigortası | Banka koşulu | Yangın, sel, hırsızlık vb. |
| Hayat sigortası | Banka koşulu | Vefatta kalan borcun kapanması |
| Ferdi kaza sigortası | İsteğe bağlı | Kaza sonucu ödeme güçlüğü |
DASK poliçesi tapu işlemi ve abonelikler için de gereklidir; poliçenin her yıl yenilenmesi gerekir. Hayat sigortasında prim; yaş, sağlık durumu, kredi tutarı ve vadeye göre hesaplanır ve poliçe genellikle kredi süresi boyunca yıllık olarak yenilenir. Farklı sigorta şirketlerinden teklif alma hakkınız vardır; bankanın anlaşmalı şirketi tek seçenek değildir.
Tapu Tarafındaki Masraflar
Kredinin dışında, satın alma işleminin kendisinin de maliyetleri vardır:
- Tapu harcı: satış bedeli üzerinden alınan ve yasal olarak alıcı-satıcı arasında paylaşılan harç; pratikte çoğu zaman alıcı öder.
- Döner sermaye bedeli: tapu müdürlüğüne ödenen sabit işlem ücreti.
- Emlakçı komisyonu: aracılık hizmeti alındıysa satış bedelinin sözleşmedeki oranı.
Toplam Başlangıç Maliyeti Nasıl Planlanır?
Pratik kural şudur: peşinatın dışında, konut bedelinin yüzde 5–7'si kadarını masraflar için ayırın. Örneğin 2.500.000 TL'lik bir alımda tapu harcı, komisyon, ekspertiz, dosya ücreti ve ilk sigorta primleri toplamı 100.000 TL'yi aşabilir. Bu tutarı kredi tutarına dahil edemeyeceğiniz için nakit hazır bulundurmanız gerekir.
Masrafları önceden bilmek, pazarlık gücünüzü artırır: dosya ücretinde indirim, ekspertiz ücretinde kampanya veya sigortada dışarıdan teklif kabulü gibi avantajlar elde edilebilir. Tüm kalemleri yazılı ödeme planında görmekte ısrarcı olun.